H-Alter
Foto: Službene stranice Grada ZagrebaFoto: Službene stranice Grada ZagrebaProjekt gradnje poslovno stambenog centra s četiri visoka tornja na Savici, predstavljen prije nekoliko godina, djelovao je toliko suludo da nitko nije ozbiljno vjerovao da bi se mogao ostvariti. Međutim, nakon šest godina tišine, pokazale su se naznake da projekt ipak kreće u realizaciju. Radi se o prostoru smještenom na ulazu u naselje Savica. Kao jedino ograničenje propisano je da se na parceli mora osigurati 10% zelenila, a sve ostalo prepušteno je vještini i mašti arhitekata. Dario Travaš svojim rješenjem je uspio na parcelu nagurati gotovo 174.000 građevinskih bruto kvadrata, a za osnovnu premisu je naveo "strategiju održivog urbanističkog zgušnjavanja".

Točnije, radi se o prostoru zapadno od Avenije Marina Držića i sjeverno od buduće produžene ulice Prisavlje čiji je koridor odavno upisan u Generalni urbanistički plan grada Zagreba. Na nevelikoj parceli površine oko 13.200 m2 koja će se formirati od dijelova nekoliko postojećih na kojima se u naravi nalaze cesta i neizgrađena zelena površina, sagradit će se čak četiri tornja visine 29 do 36 katova. Usporedbe radi, to je površina koja po prilici odgovara onoj Trga bana Jelačića.Za sada nema informacija da su dobivene lokacijske dozvola niti za prometnice niti za građevine. Bolje rečeno, nema nikakvih informacija, jer ovo što je zasad poznato, objavljeno je samo u Službenom glasniku koji zacijelo nije omiljeno štivo građanki i građana Zagreba

Sve je započelo izmjenama Generalnog urbanističkog plana iz 2009. godine, kada je ova zona, koja je do tada bila mješovite, pretežito stambene namjene, prenamijenjena u mješovitu zonu pretežito poslovne namjene, pri čemu joj je dodijeljen i status gradskog projekta. Prema tadašnjem GUP-u termin "gradski projekt" označava proceduru, odnosno niz aktivnosti uređenja prostora od osobitog interesa za Grad, "u kojima se Grad javlja kao sudionik u realizaciji bilo da je vlasnik zemljišta bilo da je već uložio ili će tek ulagati u novu gradsku infrastrukturu ili, općenito, u neku novu gradsku kvalitetu."

Koja je to nova gradska kvaliteta, GUP ne pojašnjava, međutim u naknadnim izmjenama iz 2013. godine za ovaj se prostor navodi kako predstavlja "nositelja identiteta pojedinih urbanističkih cjelina," te se za njega određuju "projekti koji trebaju reafirmirati i uravnotežiti vrijednosti šire lokacije i simboličku snagu novog mjerila, odnosno sadržaja, što ga unose u gradsko tkivo."

Zvuči lijepo i nerazumljivo, no u stvarnosti status gradskog projekta zapravo predstavlja dozvolu za gradnju bez praktički ikakvih ograničenja gdje se pod krinkom tobožnjeg interesa za grad investitoru, u ovom slučaju privatnom, omogućuje ekstra profit. Naime, za prostore proglašene gradskim projektom van snage se stavljaju urbana pravila propisana GUP-om i ograničenja koja iz njih proizlaze u smislu urbanističkih parametara kao što su visina buduće građevine, površina zelenila na parceli, maksimalni broj gradivih kvadrata i tako dalje. Drugim riječima, gradski projekt investitoru omogućuje gradnju svega, bez gotovo ikakvih ograničenja.Sve je započelo izmjenama Generalnog urbanističkog plana iz 2009. godine, kada je ova zona, koja je do tada bila mješovite, pretežito stambene namjene, prenamijenjena u mješovitu zonu pretežito poslovne namjene, pri čemu joj je dodijeljen i status gradskog projekta

Prema važećem GUP-u status gradskog projekta s raznoraznim obrazloženjima ima veliki broj lokacija u gradu, bilo da su gradsko ili privatno vlasništvo. U Beču primjerice postoji tek nekoliko gradskih projekata koji su u pravilu multidisciplinarni projekti od kapitalnog značenja za grad, temeljeni na ozbiljnim stručnim studijama i analizama i čija provedba do konačnog završetka može trajati i više od dvadeset godina.

Što se Zagreba tiče, dodatna zanimljivost je da se i bez promjene GUP-a, a na prijedlog gradonačelnika kojeg treba potvrditi i Gradska skupština, gradski projekt može provoditi na svim površinama većim od 1 hektar u vlasništvu grada uz neke minimalne uvjete.

Paralelno s izmjenama GUP-a kojima je na zemljištu na Savici omogućena enormna gradnja, događale su se i problematične kombinacije vezane uz njegovo vlasništvo. Ovo zemljište je naime nakon drugog svjetskog rata nacionalizirano, a njegovi nekadašnji vlasnici su, prema napisima u medijima, pokrenuli sudski postupak za povrat.

Prigovor na upis vlasništva podnijela je i država, zbog ceste koja spaja Trnjansku I dalje nije jasno koji je javni interes, odnosno interes grada za realizaciju ovakvog projekta. Gradnja knjižnice i prostorija mjesnog odbora koji su ovdje predviđeni nikako ne može biti opravdanje za ovakvu gradnju. Nije jasno kako će gradnja ovako velikog broja stanova, hotela i poslovnih prostora utjecati na postojeću infrastrukturu naselja koja je i sama u lošem stanjuSavicu i Borovje jer su ceste opće dobro, zbog čega nitko nad njima ne može steći vlasništvo. Dok je sudski postupak još uvijek trajao, Grad je s tvrtkom Studio X u lipnju 2007. godine sklopio Ugovor o nagodbi, te u siječnju 2008. Aneks ugovoru. Predmet ugovora i aneksa bila je zamjena zemljišta gdje je grad od tvrtke Studio X dobio zemljište u Sesvetskom Kraljevcu, a zauzvrat dao nekoliko parcela ili njihovih dijelova na prostoru Trnja.

Upravo je u siječnju ove godine potvrđena optužnica nekolicini Bandićevih suradnika za malverzacije s gradskim zemljištem u kojima je Zagreb navodno oštećen za više od 151 milijun kuna, a među spornim zamjenama nalazi se i nagodba sa Studiom X. Uskok optužnicom tereti šestoro osumnjičenih, između ostalih bivšu pročelnicu Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu Ninoslavu Zeković, njezinog zamjenika Boru Kisjelicu, ovlaštenog sudskog vještaka Mirka Kožulja te odvjetnika Peru Lozicu.

Kao investitor nove gradnje na Savici i vlasnik zemljišta navodi se tvrtka Savica projekt d.o.o. austrijskih vlasnika M.O.F. Immobilien AG, međutim detaljnijim uvidom u registar Trgovačkog suda i povijesni izvadak saznat ćemo da je tvrtku Savica projekt 2007. godine osnovao Studio X, zatim je vlasnik postala tvrtka Hiltarica Holdings Co. Ltd. registrirana na Cipru, pa je tek nakon toga preuzimaju Austrijanci.

Osim toga, prema podacima iz Fininog Registra godišnjih financijskih izvještaja tvrtka Savica projekt je za 2018. godinu prikazala gubitak od 800.000 kuna, a nema niti jednog zaposlenog. Direktori su Martin Kutschera iz Beča i Ivana Jozić iz Zagreba. Može li uopće tvrtka bez i jednog zaposlenog realizirati ambiciozan projekt gradnje na Savici, pitanje je na koje nemamo odgovor.

No, vratimo se na buduću gradnju poslovno stambenog centra na Savici i problematiku gradskog projekta. GUP-om definiran status gradskog Osim toga, prema podacima iz Fininog Registra godišnjih financijskih izvještaja tvrtka Savica projekt je za 2018. godinu prikazala gubitak od 800.000 kuna, a nema niti jednog zaposlenogprojekta za određenu lokaciju tek je prvi korak iza kojeg slijedi čitav niz prostorno pravnih procedura. Prva po redu bila je provedba anketnog javnog arhitektonskog natječaja. Natječaj je financirala tvrtka Savica projekt, provoditelj je bio IGH, a raspisan je u prvoj polovici 2013. godine. Program natječaja također je izradio IGH, a već u programu određene su osnovne smjernice buduće gradnje, pa je predviđena gradnja zdravstvenog centra, stanova, trgovačkog centra i garaže.

Kao jedino ograničenje propisano je da se na parceli mora osigurati 10% zelenila, a sve ostalo, uključujući broj podzemnih i nadzemnih etaža, kao i ukupna količina izgrađenih kvadrata prepušteno je vještini i mašti arhitekata. Natjecateljima je preporučeno, ali ne i propisano, da vode računa o javnim interesima građana, osobito stanovnika područja Mjesnog odbora Trnjanska Savica, te da rješenjem predvide javne prostore i sadržaje koji će direktno služiti stanovnicima okolnih područja, poput knjižnice, dječje igraonice ili nekog sličnog društvenog sadržaja.

Na natječaj je pristiglo 15 radova, a žiri u sastavu prof. Krešimir Rogina (predsjednik), Stefan Karall, Martin Kutschera, Borislav Doklestić, Sanja Šaban i Jelena Skorup Juračić kao najbolji odabrali su rad Daria Travaša iz tvrtke ATP Architects. Drugu nagradu dobili su Ivan Mucko i Ivica Plavec, a treću Arhitektonski atelier Hržić. Dario Travaš, autor prvonagrađenog rada, svojim rješenjem uspio je na parcelu nagurati nevjerojatnih gotovo 174.000 građevinskih bruto kvadrata, navodeći kako mu je pri koncipiranju osnovna premisa bila "strategija održivog urbanističkog zgušnjavanja." Ako se ovaj projekt ikada realizira, bit će zanimljivo proanalizirati kako u stvarnosti funkcionira takvo "održivo urbanističko zgušnjavanje."Zastupnik Zvane Brumnić istaknuo je da se s projektom nije složilo Vijeće gradske četvrti Trnje i upozorio da, ako država dobije spor protiv Grada Zagreba i utvrdi se da je to državno zemljište, investitor od grada može potraživati naknadu štete. Usprkos ovim argumentima, skupštinska većina izglasala je odluku

Gotovo cijela površina parcele zapunjena je gradnjom visine devet etaža koja funkcionira kao baza na koju su nasađena četiri tornja različite visine i različitog načina oblikovanja. Visina tornjeva, zajedno s bazom, je za poslovni toranj s uredima i medicinskim centrom 36 nadzemnih etaža (138 metara), za stambene nebodere 29 etaža, te za hotel 33 etaže. Prema riječima autora, izgradnja podzemnih parkirališta za investitora bi predstavljala "financijsko samoubojstvo", pa je dobar dio parkirališta smješten upravo u deveterokatnoj bazi na čijem je krovu "kreiran novi park i time ostvarena zamisao izdignutog vrta."

Prema propozicijama natječaja prvonagrađeno rješenje podloga je za definiranje urbanih pravila za uređenje i buduću gradnju na predmetnoj lokaciji. Programom je također predviđeno da se po završetku natječaja o rezultatima i definiranim urbanim pravilima provede javni uvid i javna rasprava, te da u izjašnjavanju prije usvajanja programa gradskog projekta sudjeluje lokalna i mjesna samouprava. Slijedom toga gradske službe su u studenom 2013. provele javnu raspravu. Iako je u usporedbi s raspravama o sličnim projektima javnost bila iznimno zainteresirana, ovdje se ponovo pokazalo kako se javne rasprave provode samo kako bi se zadovoljila forma, bez ikakve želje i namjere da se bilo koja primjedba građana uistinu i uvaži.Gotovo cijela površina parcele zapunjena je gradnjom visine devet etaža koja funkcionira kao baza na koju su nasađena četiri tornja različite visine i različitog načina oblikovanja

U tom smislu zanimljivo je izvješće s javne rasprave koje je objavljeno i dobro skriveno na službenim stranicama Grada Zagreba. Na brojne i uglavnom utemeljene primjedbe građana odgovaralo se općenito, nabrajajući odredbe GUP-a i citirajući natječajni program, a da se nitko nije potrudio ući u meritum primjedbi i dati suvislo obrazloženje, a kamoli uvažiti neki od prijedloga građana. Ovakvo provođenje javne rasprave kroz koju se fingira demokracija i bez ikakve osnove priskrbljuje demokratski legitimitet nečem što na to nema ni najmanje pravo, tipično je za zagrebačku gradsku upravu i uvreda svim građanima grada Zagreba.

Naredni proceduralni korak, ujedno i posljednji prije ishođenja lokacijske i građevinske dozvole, bila je Odluka o realizaciji gradskog projekta koju je u travnju 2014. godine na prijedlog gradonačelnika Milana Bandića donijela zagrebačka Gradska skupština. Skupštinska oporba usprotivila se ovoj odluci zbog potpuno nejasnog interesa grada u tom projektu, kao i zbog neriješenih vlasničkih odnosa. Zastupnik Zvane Brumnić istaknuo je da se s projektom nije složilo Vijeće gradske četvrti Trnje i upozorio da, ako država dobije spor protiv Grada Zagreba i utvrdi se da je to državno zemljište, investitor od grada može potraživati naknadu štete. Usprkos ovim argumentima, skupštinska većina izglasala je odluku.

Razdoblje od 2014. naovamo protjecalo je u tišini i nije bilo nikakvih naznaka da se s projektom poslovno stambenog centra Savica nešto događa. 2017. godine pokrenuta je do danas nedovršena procedura izmjena i dopuna Generalnog urbanističkog plana Grada Zagreba. Jedna od tema izmjena bila je i preispitivanje gradskih projekata, te je ovim izmjenama njihov broj značajno smanjen. Jedan od gradskih projekata od kojeg se odustalo u izmjenama GUP-a je prostor na Savici uz Držićevu. U rujnu 2017. provedena je javna rasprava i u izviješću nema niti jedne primjedbe na takvu odluku. Investitor Savica projekt nije se uopće oglasio.Nejasno je zbog čega investitor nije bio zainteresiran za realizaciju projekta 2017. godine, a 2019. opet se naglo zainteresirao. Spomenuti "sudski spor" ne može biti razlog jer ne priječi podnošenje primjedbe, pa zato nepodnošenje primjedbe na GUP znači zapravo odustajanje od projekta u tom razdoblju

Međutim, u ponovljenoj javnoj raspravi provedenoj u ljeto 2019. godine, jedna od primjedbi stigla je od Savica projekta i njome se traži vraćanje statusa gradskog projekta zemljištu na Savici. U podužoj primjedbi između ostalog navode: "Ukupna predviđena investicija takvog projekta iznosi 200 milijuna eura…. Realizacijom projekta predviđeno je i osigurano poboljšanje načina i kvalitete života svih generacija- od djece do umirovljenika. Naime, realiziranim projektom će se otvoriti mnoga radna mjesta, osigurati nova mjesta za stanovanje i odmor, mjesta za rekreaciju i druženje, a indirektno će porasti i kupovna moć te vrijednost nekretnina i poduzeća koja se nalaze u blizini lokacije realiziranog projekta… Konačno, naselje Savica i općina Trnje znatno je nerazvijeno, a unosno područje te bi se realizacijom odobrenog projekta Savica omogućio i konačno pokrenuo njegov razvitak i napredak."

Stanovnici "nerazvijene" Savice zacijelo bi imali mnogo komentara na ovakvu karakterizaciju.

Međutim, osim argumenta dobrobiti ovog projekta za grad, investitori navode i kako su započeli prikupljati dokumentaciju za ishođenje lokacijske dozvole: "Naime, smatramo bitnim za napomenuti kako smo kao investitori zbog sudskog spora u tijeku bili primorani zaustaviti realizaciju projekta u razdoblju od 2015. do 2018. godine, no u 2019. godini smo započeli s početnim radnjama za njegovu potpunu realizaciju. Započeli smo s pripremnim radnjama te smo započeli sastavljanje i prikupljanje dokumentacije potrebne za ishođenje lokacijske dozvole, a potom i građevinske dozvole, te za izgradnju i financiranje prometnica na lokaciji kao preduvjeta za ishođenje dozvola. Drugim riječima, projekt je započeo realizaciju, a čiji konačni rezultat će uvelike doprinijeti društvu, stanovništvu, općini Trnje, Gradu Zagrebu i Republici Hrvatskoj."Mnogo je dubioza vezanih uz vlasništvo. Neke od njih će, ako se kojim slučajem ipak pouzdajemo u pravnu državu u kojoj institucije rade svoj posao, u dogledno vrijeme svoj epilog naći na sudu

Gradski ured za strategijsko planiranje primjedbu je odbio jer je ona kao takva trebala biti podnesena u javnoj raspravi 2017. godine, dok su se u ovoj mogle podnositi samo na dijelove plana koji su izmijenjeni u odnosu na prvi prijedlog. Međutim, navodi da će se odredbe trenutno važećeg GUP-a primjenjivati na sve započete postupke izdavanja upravnih akata. Odnosno, ukoliko investitor prije donošenja novog GUP-a pokrene postupak za izdavanje lokacijske dozvole, na čitav postupak primjenjuju se odredbe starog plana, pa je realizacija projekta Dubai i dalje moguća.

Nejasno je zbog čega investitor nije bio zainteresiran za realizaciju projekta 2017. godine, a 2019. opet se naglo zainteresirao. Spomenuti "sudski spor" ne može biti razlog jer ne priječi podnošenje primjedbe, pa zato nepodnošenje primjedbe na GUP znači zapravo odustajanje od projekta u tom razdoblju. Kako bilo da bilo, interes je opet tu, a prema dostupnim podacima, Grad je od Savica projekta na dar primio projektnu dokumentaciju za izgradnju okolnih prometnica u vrijednosti od ukupno 598.000,00 kn, bez PDV-a.

Zaključci o prihvaćanju darovanja za dva projekta prometnica objavljeni su u Službenom glasniku 1/20 i iz njihovih obrazloženja vidljivo je da je izrađena dokumentacija i pokrenuta procedura ishođenja lokacijskih dozvola, sveukupno njih tri – za poslovnu zgradu, za hotel, te za stambene tornjeve. Za sada nema informacija da su dobivene lokacijske dozvola niti za prometnice niti za građevine. Bolje rečeno, nema nikakvih informacija, jer ovo što je zasad poznato, objavljeno je samo u Službenom glasniku koji zacijelo nije omiljeno štivo građanki i građana Zagreba.

I dalje nije jasno koji je javni interes, odnosno interes grada za realizaciju ovakvog projekta. Gradnja knjižnice i prostorija mjesnog odbora koji su Na nevelikoj parceli površine oko 13.200 m2 koja će se formirati od dijelova nekoliko postojećih na kojima se u naravi nalaze cesta i neizgrađena zelena površina, sagradit će se čak četiri tornja visine 29 do 36 katovaovdje predviđeni nikako ne može biti opravdanje za ovakvu gradnju. Nije jasno kako će gradnja ovako velikog broja stanova, hotela i poslovnih prostora utjecati na postojeću infrastrukturu naselja koja je i sama u lošem stanju.

Školu na Savici treba rekonstruirati i neizvjesno je koliko nove djece može prihvatiti. Ne zna se koliko će automobila privući budući novi sadržaji i kako će to utjecati na promet ne samo u naselju, nego i na Aveniji Marina Držića kao jednoj od tri poveznice s Novom Zagrebom. Mnogo je dubioza vezanih uz vlasništvo. Neke od njih će, ako se kojim slučajem ipak pouzdajemo u pravnu državu u kojoj institucije rade svoj posao, u dogledno vrijeme svoj epilog naći na sudu.

<
Vezane vijesti